Правительство Москвы выделяет на строительство жилья в ближайшие три года более 200 млрд рублей и сокращает число проектов, которые будут построены на средства городского бюджета. Такая тенденция характерна для всего рынка столичного жилья – сокращение объема вводимых новостроек, создание ажиотажного спроса за счет искусственных выбросов квартир на рынок и повышение цен.

Как заявила сегодня на заседании правительства Москвы руководитель департамента экономической политики и развития города Марина Оглоблина, город выделит около 230 млрд из своего бюджета на строительство жилья более 9 млн кв. м в 2011-2013 годах. Из них 66 млрд рублей будет направлено на строительство жилья в 2011 году. За счет городского бюджета за эти три года будет построено до 3 млн кв. м. «Это позволит отправлять на городские программы более 1 млн квадратных метров. Этого, конечно же, недостаточно, но возможности бюджета не позволяют существенно увеличить финансирование», – подчеркнула глава департамента экономической политики и развития города. Вместе с тем власти признали, что привлекать инвестконтракты им становится все сложнее, попросив снизить нормы по их реализации.

Все в поля
Как уточнил глава департамента городского строительства Владимир Хайкин, в следующем году городскими властями будет введено в эксплуатацию всего 46 жилых домов за счет горбюджета общей площадью 616,5 тыс. кв. м, из которых 30 домов будут находиться на территории города, а 16 домов – на территории Люберецких полей аэрации. В настоящий момент проектная документация готова на 14 объектов, еще на 4 – находится на утверждении.

Тем не менее столичный стройкомплекс прогнозирует, что в этом году в городе будет введено на 4% больше жилых площадей, чем в 2009 г. – 2,895 млн кв. м. По информации РИА Новости, за первые шесть месяцев 2010 года в Москве было возведено 1,547 млн кв. м жилья, что на 15% меньше, чем в первой половине 2009 года. При этом объемы возведения жилых площадей в Москве по городскому заказу упали еще сильнее – на 32% до 814 тыс. кв. м.

Где построят социальное жилье
Основными площадками, где развернется строительство социального жилья, станут: Замоскворечье, кв. 1296, Таганский кв. 2005-2007, Бескудниково, мкр. 6, кор.11, Дмитровский мкр. 14, Коптево, кв. 119, Марфино, мкр. 51-52, Свиблово, мкр. 23, Северное Медведково, мкр. 7-8-9, Южное Медведково, мкр. 1-2-3, Гольяново, мкр. 1-2, Выхино, мкр. 128БВ, Академический, кв. 12, Новые Черемушки, кв. 20-21, Кунцево, кв. 18-20, Хорошево-Мневники, кв. 74, Бутырский мкр. 78, Богородское, мкр. 18Б, Северное Измайлово, кв. 49-50, Лефортово, мкр. 3, Некрасовка, мкр. 3 и др.

Между тем, еще два года назад столичный стройкомплекс собирался возводить по 5 млн кв. м жилья в год, направляя около половины этого объема на различные социальные программы. Так, в 2009-2010 гг. планировалось построить более 3 млн. кв. м социального жилья. Как сообщала пресс-служба ЦАО, в 2009 году за счет средств бюджета города предполагалось построить 94 многоквартирных жилых дома общей площадью 1 млн. 157 тыс. кв. м, а в 2010 г. – 90 домов площадью 1 млн. 265 тыс. кв. м.

По планам Владимира Ресина, Москва собиралась достичь такого показателя, когда на одного жителя будет приходиться 1 комната в квартире, а не 1,3, как сейчас. «В Нью-Йорке этот показатель составляет 0,5 жителя, а в Париже и Риме – по 1 жителю. Надеюсь, мы достигнем этого показателя при нынешних темпах строительство жилья уже в ближайшие годы», – заявлял чиновник. Как мы видим, пока эти планы далеки от реальности – по словам руководителя аналитического центра ИРН.ру Олега Репченко, таким образом город сокращает долю социального жилья в общем объеме с двух третей до одной.

Спрос на все времена
Как объясняет президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин, застройщики для участия в строительных программах города будут подбираться по тендеру. В конкурсах по ЦАО, где будет возводиться монолитное жилье, могут принимать участие любые девелоперские компании. В остальных округах, где будет строиться панельное жилье, те застройщики, которые обладают мощностями для производства панельных серий (ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, МФС-6 и т.д.)

«Многие инвестконтракты в городе действительно годами не реализуются, поэтому город нуждается в застройщиках, тем более, что новостроек в Москве сегодня не хватает – ощущается сильный спрос, даже, несмотря на летний сезон», – информирует Владимир Воронин. Однако, по мнению аналитика рынка недвижимости Юрия Кочеткова, сам стройкомплекс в последнее время демонстрирует странную пассивность и тендеров проводит не очень много. По мнению Юрия Кочеткова, ажиотажного спроса на рынке совсем не наблюдается, наоборот, продажи составляют 10% от общего объема реализации и не дошли до докризисного уровня.

Искусственный ажиотаж
Однако, дефицит застройщиками создается, скорее, искусственно, за счет дозированного выбрасывания объема новостроек на рынок «как последнего по данному объекту», само собой – с очередным повышением цен. Как объясняет Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», при реализации квартир в строящихся домах составляется график продаж, где ценовая политика четко привязывается к степени готовности объекта. Чем меньше времени остается до момента сдачи дома Госкомиссии, тем выше стоимость квадратного метра. «Таким образом, реализация каждого нового объема четко привязывается к графику строительства и, соответственно, каждое подорожание объекта тоже. Как я и озвучивал ранее, к концу года мы ожидаем повышения цен на рыке новостроек Москвы до 15-20%», – прогнозирует Хрусталев.

С версией создания искусственного ажиотажа не согласен управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, считающий, что та небольшая часть квартир, которую застройщик выделяет для продажи на ранних этапах, объясняется необходимостью финансировать строительство, но, никаким образом, ни с целью создания искусственного ажиотажа. «Застройщику не выгодно продавать квартиры на ранних стадиях проекта. Цена между ценами на этапе котлована и на завершающих этапах строительства может отличаться на 30-40%. Как правило, на последних этапах распродаются наиболее ликвидные объекты на верхних этажах, квартиры небольшого метража и т.д. Впрочем, я уверен, что если бы застройщики могли обходиться без привлечения средств участников долевого строительства, то квартиры на стадии котлована не продавались вообще», – говорит Скоморовский.

По мнению Динары Лизуновой, директора службы по связям с общественностью Capital Group, спрос на недвижимость сегодня сильно сегментирован и важным фактором для покупателя является отсутствие рисков по объекту и цена. «Стабильный (а порой и ажиотажный) спрос характерен для тех объектов, строительство которых и в кризисный год не останавливалось. Для них же характерно и повышение цен. Это адекватное рыночное поведение девелопера, который предлагает рынку конкурентоспособный и ликвидный продукт. Тренд «на повышение» и все уменьшающееся количество предложений добавляют таким объектам и инвестиционной привлекательности», – считают в компании. Росту цен быть По словам Юрия Кочеткова, уровень средних цен на первичном рынке по всем объектам составляет около 195 тыс. руб. за кв. м, и за первое полугодие 2010 по первичному рынку зафиксирована четкая тенденция роста цен на новостройки. В то же время цена вторичного жилья – 161 тыс. руб. за кв. м. «Если бы застройщики возводили сегодня по 3-3,5 млн кв. м жилья в год как в 2004 году, средние цены бы сегодня составляли по 150 тыс. руб. за кв. м, и девелоперам пришлось бы с ними смириться. Однако жилья строится меньше, и поэтому цена фиксируется на высоком уровне.

По данным ИРН.ру, средние цены на жилье эконом-класса сегодня составляют от 90 до 130 тыс. руб. за кв. м, на новостройки бизнес-класса – от 160-180 тыс. руб. за кв. м, и выше, в зависимости от уровня объекта. «Я ожидаю, что многие продавцы к сентябрю в ожидании роста спроса могут поднять свои ценники примерно на 10%. Этот тренд примут за осеннее повышение цен, а спустя два месяца скажут, что они откатились назад – ведь ажиотажного спроса, на мой взгляд, по этим ценам наблюдаться не будет. Скорее всего, цены вырастут там, где изначально были невысокими, особенно по объектам, которые активно строятся и раскручиваются. Здесь рост цен может составить 5-15%», – говорит Олег Репченко. Владимир Ресин считает, что цены на жилье не вырастут

Как признает генеральный директор «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая, после кризиса спрос на квартиры бизнес-класса сократился на 15-20% и переориентировался на более бюджетные предложения. «При этом дефицит новостроек экономкласса наблюдается уже несколько лет, по нашим оценкам, объемы нового коммерческого строительства жилья экономкласса в Москве на 2010 г. не превысят 0,5 млн. кв. м», – прогнозирует эксперт. По словам Литинецкой, спрос на объекты бизнес-класса начинает падать примерно вдвое, как только девелопер повышает цены: такая ситуация наблюдалась на одном из проектов, где цены были повышены с $5000-8000 за кв. м до $8-16 тыс. за кв. м. И тем не менее, считает Мария Литинецкая, за счет стабилизации общеэкономической ситуации и высокой активности рынка осенью рост объема продаж только увеличится, что даст очередной толчок для поднятия цен, которые уже прошли свой минимум.